Serbest bölgelerin kuruluşundan bu yana 40 yıldan fazla zaman geçti. İlki 1985’te Mersin’de ve Antalya’da kamu arazileri üzerine kurulan serbest bölgelerde kullanıcılara verilen ruhsatların süresi dolmaya başladı.
Bölgelerde üretim faaliyetleri kapsamında 45 yıl, alım satım, montaj, bakım onarım gibi diğer faaliyetler kapsamında 30 yıllık kullanım hakkı imkânı sunan ruhsatların ilişkili olduğu üstyapılar, kullanım süresinin sona ermesinin ardından Hazineye intikal etmeye başladı.
Hazine bu bina ve üstyapıları kiralama ya da devir yoluyla firmalara tekrar tahsis etmek için çalışmalara başladı. Bugüne kadar 13 parsel ve üzerindeki üstyapılar ihale süreci tamamlandı. Son olarak temmuz ayında çağrısı yapılan 9 parsel üst yapı için teklif alma süresi ağustos sonunda doldu. Ardından yapılan açık artırma ile parsel ve üstyapıların yeni sahip ve kullanıcıları belirlendi.
Şimdiye kadar Mersin Serbest Bölgesi’nde toplam 48,9 bin metrekarelik parsel üstündeki 41,2 bin metrekare alana sahip olan 13 üstyapı ihaleye çıkarıldı. Üç ayrı zamanda yapılan çağrılarla bu alanlar için toplamı 11 milyon 854 bin dolardan az olmayacak şekilde her bir parseldeki üst yapı için ayrı ayrı teklif istendi. Bu tekliflerin altında kalınmayacak şekilde fiyat verilmesinin ardından isteklilerin açık artırmaya çağrılacağı duyuruldu. Bu koşullarda yürütülen ihale süreçleri tamamlandı.
Yapılan ihalelerde binaların üzerinde yer aldığı arazi parselleri üzerindeki üstyapıların ortalama metrekare maliyet fiyatı ise 287 dolar civarında şekillendi.
Ticaret Bakanlığı’ndan yapılan duyuruya göre kiralama ya da satış işlemleri, Serbest Bölgeler Genel Müdürlüğü’nün 2019/4 sayılı Serbest Bölgelerdeki Üstyapı ve Taşınmazların Kiralanması, Devri, Satışı ve Yıkımına İlişkin Genelgesi’ne dayanılarak hazırlandı.
Bu çerçevede; Ticaret Bakanlığı tarafından verilmiş veya verilecek faaliyet ruhsatına bağlı olarak, bu faaliyet ruhsatı süresince ve bu faaliyet ruhsatında belirtilen faaliyetler kapsamında kullanılmak şartıyla ihale ediliyor.
Kurulan Komisyon tarafından yapılacak değerlendirme sonucunda uygun görülen başvuru sahipleri veya yetkili temsilcilerinin katılımıyla, Komisyon tarafından belirlenecek bir tarihte açık artırma yapılması gerekiyor.
Ayrıca üstyapının bulunduğu parsele ilişkin olarak, serbest bölge işleticisi şirket ile kira sözleşmesi akdedilmesi ve Bakanlık tarafından onaylanan tarifeler üzerinden kira ödemesi yapılması gerekiyor.
Mersin’in yanı sıra 1985’te kurulan Antalya, 1987’de kurulan Ege ile 1989’da kurulan Toros, Adana, Yumurtalık ve 1990’da kurulan Trabzon serbest bölgelerinde de aynı süreçler yaşanarak üst yapıların yeni sahipleri belirlenecek.
İhale süreçlerinde baz alınacak fiyatlar Çevre Bakanlığı’nın bina yapım maliyetlerine göre güncellenecek. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 2025 yılı için metrekare başına inşaat maliyeti; C Grubu sanayi tesisleri için 12.500 TL, B grubu sanayi tesisleri için 19.150 TL, A Grubu sanayi tesisleri için 21.500 TL olarak uygulanıyor. Bu durumda üstyapı için birim metrekare fiyatlarının da 300 dolar ile 510 dolar arasında oluşması gerekiyor.
Uzmanlara göre faaliyet ruhsat süreleri, ihracata yönelik yatırım ve üretimin teşvik edildiği ve bu kapsamda yatırım kolaylıklarının sağlandığı serbest bölgelerin en büyük avantajlarından biri.
Bu süreler ise firmanın yatırımcı ya da kiracı olmasına göre değişiyor. Serbest bölgelerde ‘yatırımcı’ kullanıcılardan üretici olanlar için 45 yıllık faaliyet ruhsatı düzenleniyor. Ticaret ve diğer işlemleri yapacak firmalar için 30 yıl süreli ruhsat veriliyor. ‘Kiracı’ kullanıcılardan üretici firmalar için ruhsatlar 20 yıl, ticaret ve diğer işlemleri yapacak firmalar için ruhsat süresi 15 yıl olarak uygulanıyor.
Serbest bölgelerde faaliyet ruhsatı süresinin uzun olması bir avantaj. Bunun yanı sıra Hazine mülkiyetinde bulunan serbest bölgelerde faaliyet gösterilmesi planlanan üstyapının kullanım hakkının Hazine’den devralınması da önemli bir maliyet avantajı olarak görülüyor.
Üstyapılar, üretim faaliyetlerine 45 yıl diğer faaliyetlere ise 30 yıl süreli kullanım hakkı tanırken, kullanım hakkını devralan firma üstyapıyı kendisi kullanabileceği gibi başka firmalara da devredebiliyor. Bu nedenle kullanım hakkının Hazine’den devralınması, bölgede kiracı olarak faaliyet gösterilmesine nazaran büyük bir maliyet avantajı sağlayabiliyor.
Serbest bölgelerde üst yapı yoğunluğunun yaşanmasının ardından 2019’da yapılan bir mevzuat değişikliği ile Hazine’ye ait serbest bölgelerde işyeri kiralama ruhsatı dışında başkaca bir ruhsatı olmayan firmaların, ruhsat sürelerinin bitimi sonrası yine kiralama yoluyla kesintisiz faaliyete devam etmek istemeleri halinde, müracaatlarının değerlendirmeye alınmaması kararlaştırıldı.
Bu karar uyarınca kullanıcı üstyapıyı bizzat kendisi inşa etmiş olsa dahi, işyeri kiralama ruhsatı kapsamında faaliyet gösteren firmaların faaliyet ruhsatının konusu değiştirilmeyeceği gibi bu ruhsata ilave alım satım ya da üretim ruhsatı verilmeyecek. Üstyapı her durumda ruhsat süresinin bitimiyle birlikte Hazine’ye intikal edecek ve kullanıcı firma ancak serbest bölge amaçlarına uygun bir proje ile bu üstyapıyı Hazine’den kiralayabilecek.
Kullanım hakkını devralmak istediği takdirde devir ilanına çıkılan üstyapı için başvurarak açık artırmaya katılmak zorunda olacak.
Serbest bölgelerde firmaların dikkat etmesi gereken en önemli husus, üstyapının bağlı bulunduğu faaliyet ruhsatı kapsamında kullanılması zorunluluğu. Bu husus gerek Serbest Bölgeler Uygulama Yönetmeliği gerekse genelgelerle hüküm altına alınmış durumda.
Örneğin üretim ruhsatı kapsamında devralınan üstyapıda başkaca faaliyetlerle iştigal ediliyorsa, firmanın gerek alan gerek ticari performansı bağlamında ağırlıklı olarak üretim faaliyetinde bulunması gerekiyor. Firmaların üretim faaliyeti gerçekleştireceğini taahhüt ederek aldığı üstyapıyı alım-satım, işyeri kiralama, depolama vb. faaliyetlerde kullanması halinde cezalandırılması söz konusu.
Serbest bölgeler mevzuatına ve bu bölgelerin kuruluş amacına göre, bu bölgede faaliyet gösteren şirketlerin yurt dışı yönlü olması gerekiyor.
Son dönemde şirketlerin satışları yakın izleme altına alındı. Hatta Hazine ve Maliye Bakanlığı 1 Ocak 2025 tarihinden itibaren serbest bölgelerden yurt içine yapılan satışlarda ve serbest bölgeler arası ve içi yapılan satışlarda kurumlar vergisi istisnasını kaldırdı. Kurumlar vergisi bu bölgede faaliyet gösteren şirketler için en önemli avantaj. Ancak bu, son dönemde yapılan değişikliklerle bu bölgede elde edilen kazançlardan sadece bölgeden yurt dışına satışı olanlar ile sınırlandırıldı.
Serbest bölgelerin cazibesinde kısmi bir düşüş anlamına gelen bu gelişme nedeniyle serbest bölgelerde ruhsatlara yatırım yapılması azalabilir.
Mersin Serbest Bölgesi’nde toplam 541 firma faaliyet gösteriyor. Bunların 420’si yerli, 58’i yabancı, yerli-yabancı ortaklığındaki firma sayısı ise 63.
864 dönüm arazi üzerine kurulu olan Mersin Serbest Bölgesi, ‘yap işlet devret’ formülü ile işletiliyor. 8 aylık dönemde 2 milyar 352 milyon dolarlık ihracat yapılan bölgenin işlem hacmi yüzde 4 gerilerken, yılsonu hedefi 3,5-3,7 milyar dolar bandında. 9.500 kişiye istihdam sağlayan bölgenin ticaret hacminin yüzde 70’ini sınai ürünler, yüzde 30’unu tarım ürünleri oluşturuyor. Gıda, kimya, demir-çelik en çok işlem gören ürün grupları.
1985 – Antalya Serbest Bölge Müdürlüğü
1985 – Mersin Serbest Bölge Müdürlüğü
1987 – Ege Serbest Bölge Müdürlüğü
1990 – İstanbul Atatürk Havalimanı Serbest Bölge Müdürlüğü
1990 – İstanbul Trakya Serbest Bölge Müdürlüğü
1990 – Trabzon Serbest Bölge Müdürlüğü
1992 – Adana-Yumurtalık Serbest Bölge Müdürlüğü
1992 – İstanbul Endüstri ve Ticaret Serbest Bölge Müdürlüğü
1995 – Samsun Serbest Bölge Müdürlüğü
1996 – Avrupa Serbest Bölge Müdürlüğü
1997 – İzmir Serbest Bölge Müdürlüğü
1997 – Kayseri Serbest Bölge Müdürlüğü
1997 – Rize Serbest Bölge Müdürlüğü
1998 – Gaziantep Serbest Bölge Müdürlüğü
1999 – TÜBİTAK MAM Teknoloji Serbest Bölge Müdürlüğü
2000 – Bursa Serbest Bölge Müdürlüğü
2000 – Denizli Serbest Bölge Müdürlüğü
2000 – Kocaeli Serbest Bölge Müdürlüğü
