Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik yapılmasına Dair Yönetmelik önceki gün Resmi Gazete’de yayımlandı.
Sektör temsilcileri söz konusu değişikliklerin içeriğine ve bu yeniliklerin neler getirdiğine ilişkin değerlendirmelerde bulundu.
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haldun Ersen, yaptığı açıklamada, yeni düzenlemeyle riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki “riskli yapı” şerhinin kaldırılacağını, bunun yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğine dair yeni bir kayıt düşüleceğini, bunun tapu ve satış sürecinin hızlanması açısından kritik olduğunu söyledi.
Artık parsel birleştirme, yeniden bina yapımı, kat karşılığı projeler, hisse satışı ve gelir paylaşımı modelleri için salt çoğunluğun (yüzde 50+1) kararının yeterli olacağını dile getiren Ersen, “Bir kişi itiraz ettiği içi bütün sürecin kilitlenmesi’ dönemi sona ermiş oldu.” dedi.
Ersen, tek bir malikin süreci başlatabileceğini, bir hak sahibinin başvurusu sonrası sürecin başlamak zorunda olduğunu kaydederek, “Toplantı bilgileri muhtarlık ilanı, bina ilan panosu, noter ve elektronik tebligat yoluyla iletilebilecek. Hisseleri oranında salt çoğunlukla yapılacak toplantıda alınan kararlar resmi tutanak altına alınacak. Bu düzenleme ‘kimse çağırmıyor, haberim yoktu’ tartışmalarını azaltacak.” diye konuştu.
Haldun Ersen, salt çoğunlukla alınan kararı kabul etmeyen maliklerin hisselerinin “rayiç bedelin altında olmamak” şartıyla ve açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılabileceğini belirterek, paydaşların almaması halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu idaresinin devreye girerek satın alabileceğini anlattı.
Riskli alanlarda, anlaşma şartlarına uyulmak kaydıyla üçüncü kişilere satışa da izin verildiğini vurgulayan Ersen, yıkılan riskli binanın arsasının satışına karar verilmesi halinde önceliğin sırasıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve ilgili kamu kurumlarının olduğunu bildirdi.
Ersen, “Kamu satın alırsa hak sahipleriyle konut veya iş yeri sözleşmesi yapılabilecek. Bu düzenleme ‘arsa satıldı ama biz ortada kaldık’ endişesini azaltmayı hedefliyor.” şeklinde konuştu.
KENTSEV Başkanı Ersen, zeminin yapı yapılmasına müsait olmaması halinde imar hakkının başka parsele taşınabileceğini belirterek, “Bu düzenleme yeni ve çok önemli bir gelişme. Ama burada diğer maliklerin onayı gerekiyor.” uyarısında bulundu.
Birden fazla riskli parselin salt çoğunlukla, boş parsellerin ise oy birliğiyle birleştirilebileceğini aktaran Ersen, 1 Ocak 2024’ten sonra alınan yapı ruhsatları için verilen teminatların müteahhidin talebiyle yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebileceğini, bunun maliyet baskısı yaşayan müteahhitler için önemli bir rahatlama sağlayacağını söyledi.
Ersen, söz konusu düzenlemelerin dönüşüm için önemli olduğunu kaydederek, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Bu düzenlemeyle amaç net: kentsel dönüşümde yıllardır yaşanan tıkanıklıkları aşmak ve süreci hızlandırmak. Yenilikler hız odaklı, devletin sürece daha aktif dahil olduğu ve azınlık itirazının süreci tamamen kilitlemesini önleyen bir yaklaşım getiriyor. Ama aynı zamanda mülkiyet hakkı, adil bedel, şeffaflık gibi başlıklarda yakından izlenmesi gereken bir dönem de başlatıyor.” ifadelerini kullandı.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz da bazı geleneksel ve sosyal medyada yer alan “bu düzenlemeyle devlet vatandaşın gayrimenkulüne el koyacak” şeklinde iddiaların doğru olmadığını, yıkılan riskli binanın arsasının tamamının satılmak istenmesi haline bunun öncelikle idarelere teklif edilmesi gerektiğini anlattı.
Bu yeniliğin neden getirildiğine değinen Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Aslında burada temel amaç vatandaşın korunmak istenmesi. Çünkü riskli bir binadaki hak sahiplerinin bir kısmı salt çoğunluğu elinde tutarak inşaat yapmak yerine kötü niyetli bir şekilde alıcı bulup arsayı çok düşük bedelle satmak isteyebilir. Bu kararı kabul etmeyen azınlığın da paylarının satışı sağlanıp arka planda bu arsa ile ilgili yeni bir inşaat yapma kararı alabilirler. İşte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu kötü niyeti bertaraf etmek için tüm arsanın satılmak istenmesi halinde idarelerin bu konuda öncelikle alım hakları olduğunu belirtmiştir. Yoksa kamu riskli yapılardan mülk almak isteğinde değildir.”
Ali Güvenç Kiraz, hak sahiplerinin bilgisinin olmaması ihtimaline karşın dönüşüm sürecinin en başında toplantı yapılmasına dair karar getirildiğini, bu toplantıda da kararların salt çoğunlukla alınması gerektiğini, yasal süreye rağmen karara katılmayanların payının açık artırma yoluyla satılabileceğini belirtti.
İnşaat ruhsatı başvurusu için uygulama toplantısı yapılarak bina ortak karar protokolünün düzenlenmesi ve karara katılmayanlara ihtar gönderilmesi gerektiğini dile getiren Kiraz, bu iki süreç tamamlanmadan ruhsat başvurusu yapılamayacağını bildirdi.
Şehircilik, Kentsel Dönüşüm ve Entegre Tesis Yönetim Derneği Başkanı Hüseyin Kılınçarslan ise söz konusu değişikliklerle yeni bir dönemin kapılarının aralandığını belirterek, “Bu köklü düzenlemeleri, sadece bir mevzuat değişikliği olarak değil, aynı zamanda kentsel rehabilitasyon süreçlerimizin hızlandırılması, şeffaflaştırılması ve finansal sürdürülebilirliğinin tahkim edilmesi adına atılmış stratejik bir adım olarak değerlendiriyoruz.” diye konuştu.
Kentsel dönüşüm projelerinin en büyük handikaplarından birisinin “karar alma süreçlerindeki uzlaşmazlıklar ve bu durumun yol açtığı zaman kayıpları” olduğunu kaydeden Kılınçarslan, anlaşma oranının salt çoğunluk olarak belirlenmesinin bu kronik soruna rasyonel bir çözüm getirdiğine dikkati çekti.
Kılınçarslan, “Bu, sadece bürokratik engelleri aşmakla kalmayacak, aynı zamanda afet riski altındaki yapıların bir an önce güvenli hale getirilmesi noktasında da hayati bir ivme kazandıracaktır.” değerlendirmesinde bulundu.
Yönetmelikteki değişikliklerin karar alma süreçlerinin şeffaflığını ve maliklerin bilgilendirilmesini güvence altına aldığını vurgulayan Kılınçarslan, dönüşüm süreci başlamadan hak sahiplerinin bilgilendirilmesi için yapılması gereken toplantının önemine işaret etti.
Salt çoğunluğun onayına rağmen sürece katılmak istemeyen hak sahiplerinin payının devlet eliyle satılması veya devlet tarafından alınması maddesine değinen Kılınçarslan, “Can kaybı riski göz önüne alındığında, kamu yararını önceleyen bu tercih, hukuki güvenlik ve toplumsal uzlaşı bağlamında dikkatle ele alınmalıdır.” ifadelerini kullandı.
Hüseyin Kılınçarslan, riskli yapı parsellerinde ifraz ve imar hakkı aktarımı gibi uygulamalarda yaşanan tereddütlerin giderildiğini, yatırımcı motivasyonunu artıracak ve dönüşümün finansal yükünü hafifletecek düzenlemelerin bulunduğunu vurguladı.
Değişiklikleri, “depreme dirençli, güvenli ve yaşanabilir kentler inşa etme vizyonunun önemli bir parçası” olarak gördüklerini aktaran Kılınçarslan, “Karar alma süreçlerinin hızlandırılması, şeffaflığın artırılması ve finansal teşviklerin sağlanması, kentsel dönüşümün önündeki engelleri kaldırma potansiyeli taşımaktadır. Bu süreçte mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki hassas denge de titizlikle korunmalıdır.” dedi.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de imar hakkı transferi getirilmesinin önemine işaret ederek, şunları kaydetti:
“Bina yıkıldıktan sonra mevcut alan imara kapalı bir yerdeyse, zemini kötüyse, imar planı da değişmiş olabileceği için okul alanında, pazar yerinde veya yeşil alanda ise malikler buradaki hakkını başka bir arsaya taşıyabilecek. Yani imar haklarını başka bir yere transfer edecekler. Bunun doğrudan yönetmeliğe konması süreçleri kolaylaştıracak ve daha tartışmasız bir netlik sağlayacak.”
Yüksel, 3 yıl öncesine kadar müteahhitlerin inşaat maliyetinin yüzde 10’u kadar teminat vermesi gerektiğini, sonrasında bu oranın yüzde 6’ya düşürüldüğünü belirterek, “2024 öncesi sözleşmelerde halen müteahhitlerin yüzde 10 teminatı duruyor. Bakanlık burada bir mağduriyet görmüş olmalı ki 2024 değişikliğinden önce verilen yüzde 10’un 4 puanlık kısmı alınabilecek.” diye konuştu.
Ali Yüksel, “Değişiklikler sürecin kalitesini artırıyor ve yüzde 50+1’in dışında kalanların mülkiyet hakkının korunmasını güçlendiriyor. Özellikle sürecin öncesinde toplantı uygulaması getirilmesiyle tüm maliklerin bilgilendirilmesi ve sürecin tartışılması hedefleniyor. Son derece olumlu bir konu. ‘Kentsel dönüşümde çoğunluğun diktası’ diye bir kavram ortaya çıkıyordu. Bu önlemiş oldu.” ifadelerini kullandı.
